土地增值税清算程序与清算方法(2)

三、清算项目销售收入的计算

（一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。
（二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。
（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。
（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。
（五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。
（六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。
（七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。

四、扣除项目的计算

（一）扣除项目计算的程序
1.    计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。
2.    检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。
3.     对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。
4.    计算清算项目的《开发产品成本明细表》。
5.    编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。
（二）成本项目计算要点
1.    取得土地使用权支付的金额。
（1）原始凭证审核，取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。
2.    土地征用及拆迁费。
（1）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和拆迁补偿花名册，并与相关账目核对。
（2）拆迁费有无合法凭证。
（3）动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。
（4）取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理。
取得土地使用权所支付金额的分摊方法是 ：
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。