土地增值税清算程序与清算方法(3)

①转让土地使用权时土地费用的分摊：
土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让土地使用权面积÷总面积）
②转让房地产时土地费用按建筑面积分摊：
土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让建筑面积÷建筑总面积）
3.    前期工程费。
（1）开支范围是否属于前期工程费，有无乱摊费用情况。
（2）费用支出的原始凭证是否符合规定。
4.    建筑安装工程费。
（1）自营方式：审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，会计处理是否符合规定。
（2）出包方式：审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定。
（3）甲供材料的核算：甲方采购材料是否取得合法有效的凭证，增值税额是否计入材料成本，出入库手续是否完备。
5.    基础设施费和公共配套设施费的审查与核算。
（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。基础设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定，有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况。
（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。
（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊是否符合有关税收规定。分摊方法如下：基础设施费和公共配套设施费用按可售面积分摊：
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
多个项目共同成本费用分摊公式：
清算项目可扣除金额＝共同成本费用×（清算项目可售面积÷多个项目可售总面积）
6.    开发间接费用的审核，应当包括下列内容：
（1）开发间接费核算范围审核：为直接组织、管理房地产开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。