房地产公司常见会计问题及解决方法(6)

　　20.以在建工程作为抵押向银行贷款，在建工程尚未建造完毕以什么依据银行办理抵押?在向交易中心办理抵押登记的过程中应注意什么?
　　答：《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
　　一般应提交资料包括：申请表、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、用地红线图、贷款合同、抵押合同、房地产评估报告书、抵押双方法人资格证明、法定代表人身份证、工程投资总额及已投入额的证明材料、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、法人授权委托书及代理人身份证。
　　办理在建工程抵押应注意事项：
　　A.在建工程须其占用范围内的土地使用权一并抵押。
　　B.在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。
　　C.在建工程抵押原则上不能为第三方贷款作担保，因此应以本公司名义办理。
　　D.以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，方可对未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。

　　21.为项目贷款发生的测绘费放在开发成本中资本化财务费用中准确吗?
　　答：应该计入开发间接费。

　　22.售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本?
　　答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。本题欢迎有识之士讨论。

　　23.哪些费用可入销售费用?
　　答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
　　销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用(包括硬装饰和软装饰)、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。