房地产税收检查指南

一、行业经营管理现状和征管现状

    （一）经营管理现状

    房地产业的主要生产经营活动是从事土地、房屋开发和销售业务，一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期），通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→ 土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期），通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期），根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

    一般房地产开发企业内部管理机构主要有董事会、总经理、发展计划部、工程管理部、采购部、销售部、财务部、办公室等。房地产业的外部监管部门主要有发改委、土地管理部门、拆迁管理部门、规划部门、建设主管部门、建筑工程质量监督部门、房产管理部门等，这些部门按照各自法定职责分别从不同角度对房地产行业进行监督管理，而这些部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。其他还有一些中介机构，如工程监理公司和会计师（造价师）事务所。

    （二）征管现状

    房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源，是征管的重点行业。由于房地产开发与土地的一致性，各地政府一般都要求以项目成立项目公司，独立进行办证、核算、纳税等，税务部门对项目公司进行征管。房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、个人所得税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土地增值税等，其中个人所得税以代扣代缴为主，企业所得税实行查账征收，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，印花税采取预缴和自贴申报，土地增值税采取预缴和清算方式。房地产业涉及的税收政策多，且变化多，特别是企业所得税，主要有国税发 [2006]31号和国税发[2009]31号两个重要文件，注意两者区别和衔接。

    （三）行业存在的主要涉税问题

    从手段上来看，房地产业存在的主要税收问题有：