房地产税收检查指南(7)

    采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

    稽查人员针对稽查准备阶段调查掌握的情况，通过查看销售部门台账，清点发票存根联，审阅房产购销合同，查看“主营业务收入”账户等，核对分析判断会计人员是否按以上规定确认收入。

    2、销售未完工开发产品取得收入纳税调整的检查。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率（3%-15%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

    3、视同销售的检查。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

    （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

    （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

    （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

    4、开发产品成本的检查。企业必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。开发产品的计税成本确认原则，可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案，成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。房地产企业开发产品的成本核算复杂，尽管周期较长，应实行全查法。开发产品的计税成本主要有土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。稽查人员在查看“存货项目”、“生产成本项目”等会计事项的基础上，尤其注意：①土地成本的构成。通过有关渠道，了解被查单位土地来源。通过政府拍卖取得的，核实拍卖成交价及支付方式、支付单位等情况；征用集体土地而取得的，查阅相关征用文件核实征地费的真实性，有否超范围列支；通过政府旧城改造，出让土地方式取得，查阅相关拆迁、出让文件，核实拆迁费用的真实性，有否利用非拆迁人员的身份证或虚构拆迁单位协议，列支拆迁补偿费的情况；通过原工业用地变更为商业用地（包括合作单位地块）取得，核实地块的历史成本，有否评估重置价值入账。②建筑成本。通过查阅建筑合同，了解总承包及分包施工单位的预算造价等情况；检查原始凭证核对材料发票和建筑发票的有效性，有否假发票、外地发票、票款单位不符、白条或收据代替发票等情况；检查暂估成本的合理性，房地产企业往往以决算报告尚未通过为理由，完工后仍然拖欠施工单位工程款，而在结算销售成本时过高的暂估成本。③建设期间接费用。开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制和配比原则计入成本对象。通过查看原始凭证检查费用的真实性、合法性和有效性，有否与开发项目无关的费用，有否非当期实际发生的费用，设计费用、劳务费用的真实性是检查重点；检查费用在各项目之间分配是否合理，有否故意多分配先完工项目成本。④产品的单位成本。属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。