房地产税收检查指南(8)

    企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法（可选）。其他如土地成本、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本、借款费用、非货币交易方式取得土地使用权的，根据国税发 [2009]31号和企业所得税有关规定确定。

    5、销售成本的检查。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

    可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积　 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

    稽查人员应检查企业是否按照规定正确结转销售成本，这里主要是通过计算的单位成本与实际销售结转或留存单位成本比较后来判断是否多列成本，少计利润。

    6、其他纳税调整事项的检查。其他纳税调整事项难以一一列举，可按企业所得税汇算清缴表有关纳税调整事项，结合会计事项检查进行对应分析，在表上有显示数据的，需查明具体内容，核对调整数据是否正确；在表上没有显示数据的，对经常性发生项目必须通过查看相应的会计账户和分录加以证实。特别注意长期投资和投资收益，有长期投资的应查明有否以不动产等实物投资，有否按公允价值作纳税调整；查看被投资单位报表，是否存在已分利润而未到账的等。

    （三）个人所得税方面

    1、审核固定资产明细账及原始凭证，看有无以企业资金为投资者本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出有无按规定代扣代缴个人所得税。

    2、审核“管理费用”、“财务费用”、“开发成本”、“待摊费用”、“预提费用”等科目及原始凭证，看有无发放奖金、支付集资利息、为个人投保、发放董事奖金、补贴或支付劳务报酬等未按规定代扣代缴个人所得税。

    3、审核“应付职工福利费”、“其他应付款”、“应付股利”等科目及原始凭证，看有无发放补贴、买物、股利等未按规定代扣代缴个人所得税。

    （四）房产税方面