房地产税收检查指南(4)

    二、检查工作思路及方法

    （一）工作思路

    对于实行会计电算化的单位，有条件的可试行“查账软件”。

    对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。

    1、请企业负责人介绍企业的基本情况、开发项目、房屋销售情况；调阅企业各项会议记录、董事会决议，看有无特殊事项发生（如抵债、赠送、分配、转作固定资产等）；向财务负责人解释企业财务核算、成本结转方法及交税情况等，掌握第一手资料。

    2、要求提供项目立项证明、设计平面图、销售图纸、销售合同、预决算书等相关资料，并进行实地察看（完工程度、是否已交付使用等）。

    3、审核账簿凭证等相关资料。

    （二）检查方法

    采取询问、审查账簿及实地察看相结合，必要时可外调有关单位。房地产开发企业一般项目跨期长，检查工作量大，应确定以审核账簿凭证及相关资料为主，实地察看、询问为辅的检查方式。仔细审核涉税相关账户的明细分类账，及相关合同、预决算书、房屋销售图纸等，对大宗业务往来及重要经济业务抽查其记账凭证和原始凭证。要关注：

    1、收入包括商品房销售收入、商品房预售收入、视同销售收入、出租收入、其他收入，如合作、合股投资房地产项目，投出方提供劳务服务取得的收入。主要注意以下几个方面：①将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入体外循环，或者将部分收入核算混入其他他往来账户偷逃营业税和企业所得税。②有的企业项目滚动开发，虽然房屋已全部售完，但不按时进行工程结算，销售商品房收入一直挂在“应收账款”或“预收账款”上，不结转收入，导致其成本也无法结转，账面出现亏损，无法真实反映企业的盈亏，影响了企业所得税的征收。③有些企业在房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入减少，偷逃营业税和企业所得税。

    2、成本的组成的合法性、真实性和成本结转的合理性。即成本的匹配。主要注意以下几个方面：①查资金流：特别强调发票与实际付款情况进行比对检查，对单张发票在10万元以上和单个单位年度入账额在100万元以上的情况应进行重点核实。与收到款项的单位核对，看是否反映在账上，没有或不符必须采集证据；是否有现金实物等返回经办人员，如有必须采集证据，提供案源。是否通过第三方账户转账，或将账户借给他人使用。②查业务真实性：发生的建筑、购买材料等业务是否真实；取得的发票中有无假票。③查匹配：成本结转和项目完工、销售收入是否匹配、合理。