房地产税收检查指南(5)

    3、费用是否和生产经营有关，是否真实。主要注意以下几个方面：①列支与生产经营无关的费用。②报销企业股东的个人和家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家用电器、服装、高档消费品等。③发生的办公用品、会议费、差旅费等费用没有明细清单或相应记录，是否存在虚列行为。

    三、各税种的检查要点

    （一）营业税方面

    1、营业税计税收入的检查。除了会计上确定收入计税外，还包括：⑴采取预收款项销售不动产，收到款项时纳税，在申报缴纳时，一般会计处理为借：应交税金——营业税，贷：银行存款，即缴纳以后在应交税金账户反映为借方余额，被查人是否正确缴纳，应根据预收账款账户年末余额×5%与应交税金借方余额比较，若两者不相等，则责令被查单位说明原因，做更详细的分析。⑵各种代收代付款项一般并计收入纳税，应从“其他应付款”账户统计代收代付款项与营业税申报表数据比较，若不一致的必须查明原因。⑶赠送或价格明显偏低分配给员工、股东、合作建房单位等，应合理调整计税价格征税。赠送属于开发产品非销售行为，稽查人员除了检查“存货项目”、“主营业务收入”等，还必须查阅“商品房开发项目”有关可售面积资料、查阅所有发票存根联来核实是否同销售数量、价格一致，特别注意有否开具发票而不作收入；价格是否明显偏低，通过销售部门的销售台账来核对每张发票内容，查明有否关联交易、有否为购买者逃避契税形式上压低价格等情况，以及结合市场价格来判断。（4）以房抵债。房地产企业占用资金较大，拖欠银行、非金融机构贷款和拖欠施工企业工程款的现象比较普遍。为还贷款和欠款，直接将等值的房屋转让给贷款单位或施工企业，采取不做收入直接抵减企业的负债或不做账行为。检查时注意开发商与施工企业签订的合同、结算方式；调阅所有借款合同，注意还款期限和利息，是否有贷款长期不还现象。涉及到诉讼的，应注意了解法院判决书内容。相关的会计科目为“开发产品”、“长期借款”、“财务费用”等。

    2、营业税计税扣除额的检查。房地产企业上述营业收入应全额计税，一般无扣除额，应核对纳税申报表“收入减项”和调阅“应交税金——营业税”账户贷方分录内容，若有否扣除额，则责令被查单位说明理由。

    3、营业税税目税率的检查。房地产企业适用税目主要是销售不动产，但也应关注其他营业税应税项目，如出租房产等。检查“应交税金”账户，主要审核： “预收账款”、“经营收入”、“其他业务收入”、“其他应付款”等往来账科目以及“应交税金”、“银行存款”、“现金”、及部分费用类科目、纳税申报表等，重点注意：①已提税金是否全额缴纳；②将销售合同与预收账款科目进行核对，看有无将部分房款直接计入经营收入面未提营业税的情况；③代收代付款费用有无交税；④将合同与预付账款、应付账款核对，看有无以房抵债或抵工程款、置换房产，商品房出租、合作建房等情况；⑤如有代建合同，关注四个条件是否符合；⑥将房屋销售图纸与销售合同和预收账款明细账进行核对，如有必要进行实地察看、看已销售房屋收入是否全额入账，⑦关注企业间的业务往来情况；⑧安置过程中的超面积款的核算情况及将不动产作为股利分配或赠送不动产等视同销售行为。